Kosten und Termine im Griff bei der Sanierungen von Fassaden mit einem GÜ
Ein effizientes Kostenmanagement und die Sicherheit vor unerwarteten Ausgaben sind entscheidende Faktoren für den Erfolg eines Bauprojekts. In diesem Artikel betrachten wir, wie sich durch den Einsatz eines Generalübernehmers für die Fassade (GÜ) in einem Partnermodell Kosten einsparen und sich die Planungssicherheit verbessern lässt. Wir vergleichen dieses Modell mit dem klassischen Ansatz und erläutern die Vorteile einer Zusammenarbeit mit BSF. In den folgenden Beiträgen gehen wir näher auf Unterschiede im zeitlichen Projektablauf und den Leistungsumfang im Partnermodell mit GÜ ein.
1.1 Indikative Kosten im klassischen Model nach HOAI und AHO
Im herkömmlichen Vorgehen werden indikative Kosten eines Projekts oft anhand der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) oder der AHO ermittelt. Dabei werden pauschale Kostensätze je nach Projektvolumen, Komplexität und anderen Faktoren festgelegt und mit dem Auftraggeber (AG) verhandelt.
Pauschale Honoraransätze für Objektplanung (KG 730) und Fachplanung (KG 740)
Für die Objektplanung (KG 730) und Fachplanung (KG 740) werden in der Regel pauschal 20% der anrechenbaren Kosten angesetzt. Dieses pauschale Honorar kann zu Problemen führen, wenn (optionale) Leistungen nicht ausreichend berücksichtigt und bei den richtigen Projektpartnern budgetiert werden.
Mangelnde Berücksichtigung optionaler Leistungen
Optionale Leistungen finden häufig keine oder nur unzureichende Berücksichtigung in der Budgetierung für Fassadenberater, da sie grundsätzlich nach HOAI beim Architekten verortet und nicht in den Honorarordnungen für Fachingenieurleistungen der Fassadentechnik enthalten sind (AHO). Dies führt zu Mehrkosten, wenn diese meist erforderlichen Leistungen später dennoch an Fachingenieure vergeben werden müssen. Unvorhergesehene Mehrkosten von mehr als einer halben Millionen Euro können sich bei einem Projektvolumen von 10 Millionen Euro schnell summieren.
Auswirkungen von zu optimistischen Annahmen
Zu optimistische Annahmen bezüglich der Fassadenplanung können ebenfalls zu kostspieligen Problemen führen. Oft wird die Beteiligung eines Fachingenieurs und das entsprechende Budget auch für Basisleistungen gemäß AHO nicht angemessen berücksichtigt, und statt dessen als Planungsvoraussetzung beim Architekten erwartet. Wenn später ein Fachplaner beauftragt wird, können Streitigkeiten darüber entstehen, ob das Budget aus dem Architektenauftrag umverteilt oder zusätzlich beauftragt werden muss. Dies kann zu einer Erhöhung der Kosten für Basisleistungen führen, die schon zu Beginn klar hätten zugeordnet werden können.
Die pauschalen 20% auf die Herstellungskosten der Fassade können zu hohen Kosten führen, die sich in Kombination mit überlappenden Leistungen bei Architekten und Fachplanern noch weiter verschärfen. Bei einem Projektvolumen von 10 Millionen Euro und mittlerer Schwierigkeit ergibt sich laut AHO ein Honorar von etwa 470.000 Euro allein für die Grundleistungen der Fassadenberatung.
1.2 Partnermodell mit einem Generalübernehmer für die Fassade
Das Partnermodell mit einem GÜ für die Fassade bietet eine praxisnahe Absicherung der Planung und Kosten von Anfang an. Es setzt auf einen partnerschaftlichen und transparenten Austausch zwischen Auftraggeber, Architekt und GÜ, um zu klären, wer welche Leistungen verantwortet. Dies ermöglicht auch eine frühe und intensive Abstimmung mit ausführenden Firmen durch den GÜ.
Praxisnahe Absicherung der Planung und Kosten von Anfang an
Der Austausch zwischen dem Auftraggeber, dem Architekten und dem GÜ sorgt dafür, dass jeder Beteiligte seine Kernkompetenzen gezielt einsetzen kann. Dadurch wird sowohl das Projektrisiko als auch das Risiko der einzelnen Projektbeteiligten minimiert und die Planungssicherheit erhöht sich deutlich. Außerdem ermöglicht es eine effiziente Abstimmung, vermeidet doppelte Arbeit und unnötige Kosten. Kosten entstehen bei den entsprechend verantwortlichen Parteien in angemessener Höhe und werden nicht mehrfach erforderlich.
360 Grad Betreuung in den LPH 5-8
Das GÜ-Modell sieht eine umfassende Betreuung in den Leistungsphasen (LPH) 5 bis 8 vor. Diese beinhaltet unter anderem die Überprüfung der Werk- und Montageplanung, die Bauleitung und Qualitätskontrolle sowie das Schnittstellenmanagement bis zur Abnahme der Leistungen ohne redundante Leistungen und Kommunikationskosten. Diese ganzheitliche Betreuung führt zu erheblichen Ersparnissen, auch beim Auftraggeber.
In Summe ergeben sich so Ersparnisse von bis zu 30% in den Baunebenkosten und ein deutlich gesteigertes Potenzial sowohl durch eine wirtschaftlich optimierte Ausführung als auch eine schnellere Fertigstellung des Objektes durch den verkürzten Projektablauf.
Fazit
Das Partnermodell mit einem GÜ für die Fassade bietet eine zuverlässige Möglichkeit, die Kostensicherheit und -ersparnis in Bauprojekten deutlich zu verbessern. Die partnerschaftliche Zusammenarbeit ermöglicht eine effiziente Planung und Ausführung. Durch die ganzheitliche Betreuung in den LPH 5-8 können erhebliche Ersparnisse erzielt werden, während ein verkürzter Projektablauf eine frühere Inbetriebnahme des Objektes ermöglicht.
Bildquelle: Bonik Sustainable Facade GmbH
